店面购买要哪些手续

在店面购买过程中,涉及的手续较为复杂，需根据不同地区政策、房屋性质（商品房、商铺、二手店面等）及交易双方情况综合办理，以下从前期准备、核心手续、税费缴纳、后续变更等环节，详细梳理店面购买所需的关键手续及注意事项，供参考。

前期准备与资质审核

1. 明确购买需求与预算
   首需确定店面位置、面积、产权年限（商业用地通常为40年、50年或70年）、房屋用途（商业、办公等），结合自身资金实力评估总价，并预留税费、装修、运营等额外资金，需核实卖方身份及房屋权属，避免购买到产权纠纷、抵押或查封物业。

   

2. 房屋产权核查

   • 产权证验证：要求卖方提供《不动产权证书》（或《房屋所有权证书》），核对产权人信息与卖方是否一致，确认房屋是否存在共有人（如为共有，需所有共有人同意出售并签字）。
   • 性质与规划核查：通过不动产登记中心或官方平台查询房屋性质是否为商业用途，确认是否存在“商改住”“住改商”等违规情况（部分城市禁止商用房改为住宅，影响贷款及后续使用）。
   • 抵押与查封状态：向不动产登记中心申请查询房屋是否存在抵押、查封或冻结，若存在抵押，需卖方提前解除抵押（通常用购房款优先偿还银行贷款）。
   • 土地性质核查：商业用地分出让与划拨两种，划拨土地需额外办理出让手续（可能需补缴土地出让金），且转让受限，需提前确认是否可交易。

签订认购书与买卖合同

1. 签订认购书
   支付定金（不超过总房价20%）后签订《认购书》，明确房屋基本信息、价款、定金处理方式、签约时间等条款，注意定金罚则：若买方违约，定金不退；若卖方违约，需双倍返还定金。

2. 签订正式买卖合同
   核心条款需包括：

   • 房屋价款：明确总价、付款方式（一次性付款或按揭贷款）、支付时间及条件（如贷款审批通过后支付尾款）。
   • 过户与交付时间：约定办理不动产权转移登记的时间及逾期责任，明确房屋交付标准（含装修、设施设备清单）。
   • 违约责任：约定卖方逾期交房、产权无法过户，或买方逾期付款的违约金计算方式（通常为日万分之五至万分之十）。
   • 税费承担：明确交易双方各自承担的税费（如契税、增值税、个税等），避免后续争议。

办理按揭贷款（若需贷款）

1. 贷款资格预审
   买方向银行提交贷款申请，需提供身份证、收入证明（银行流水、营业执照等）、征信报告（需无严重逾期）、购房合同等材料，银行评估贷款额度（通常为评估价的50%-70%，具体看银行政策及买方资质）。

   

2. 银行审批与签约
   银行审批通过后，买方与银行签订《借款合同》《抵押合同》，并办理抵押登记（将房屋抵押给银行），贷款发放后，银行直接将款项支付至卖方指定账户。

办理不动产权转移登记（过户）

1. 提交过户材料
   双方需共同到不动产登记中心提交材料，包括：

   • 买卖双方身份证、结婚证（若已婚）；
   • 《不动产权证书》原件；
   • 买卖合同原件；
   • 若贷款,需提供《抵押合同》《借款合同》；
   • 税务部门出具的《契税完税证明》《增值税发票》等。

2. 缴纳税费
   过户前需缴纳相关税费（具体以当地政策为准，以下为常见税种及计算方式）：

   • 契税：买方承担，首套90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套90㎡以下1%，90㎡以上2%；非住宅（商铺）统一为3%（按成交价或评估价高者计算）。
   • 增值税：卖方承担，若房产证满2年（商业房产满2年可免征），不满2年按5.3%（含附加税）征收；若为“非普通住宅”（如面积超标、容积率低于0.5等），需差额征收（成交价-原购房价）×5.3%。
   • 个人所得税：卖方承担，若能提供原购房发票及合理费用凭证，按（成交价-原购房价-合理费用）×20%征收；若无法提供，按成交价的1%-3%（各地不同）核定征收。
   • 印花税：买卖双方各承担0.05%（住宅暂免，非住宅按全额征收）。
   • 土地增值税：卖方承担，非住宅交易需缴纳，按增值额累进税率（30%-60%），若能提供原值凭证，可按差额计算；否则按核定征收率（3%-5%）征收。

3. 领取不动产权证书
   材料审核通过后，不动产登记中心出具《不动产登记证明》，买方凭证明领取新的《不动产权证书》，此时房屋产权正式转移至买方名下。

   

后续手续办理

1. 物业交割
   双方按合同约定时间办理物业交割，包括结清水费、电费、燃气费、物业费、供暖费等，卖方需将房屋钥匙、原购房合同、发票等资料一并移交买方，签署《物业交割单》。

2. 水电燃气过户
   买方需携带身份证、不动产权证书到水电燃气公司办理过户手续，变更户主信息，并重新签订供用合同。

3. 营业执照与消防审批（若用于经营）
   若店面用于商业经营，需办理营业执照，需提供不动产权证明、租赁合同（或自有产权证明）、消防验收合格证明等，若房屋原有消防手续不齐，需重新申报消防验收（涉及装修的，需先提交装修方案，经消防部门审批后施工，验收合格方可使用）。

4. 其他可能的手续

   • 门头审批：部分城市对店铺门头广告牌有尺寸、样式要求，需向城管部门申请审批。
   • 环保审批：若经营餐饮、娱乐等行业，需办理环保审批，通过现场检查后方可开业。

相关问答FAQs

Q1：购买二手店面时，如何避免产权纠纷？
A：为避免产权纠纷，需重点核查以下内容：①要求卖方提供《不动产权证书》原件，并到不动产登记中心查询产权状态，确认无抵押、查封、冻结；②核实房屋是否存在共有人，若有共有人，需所有共有人同意出售并签字；③确认房屋性质为商业用途，避免“商住两用”或“住改商”带来的政策风险；④要求卖方书面承诺房屋无债务纠纷、租赁纠纷（若存在租赁，需约定“买卖不破租赁”条款，或要求租户提前解除合同）；⑤可委托律师陪同办理交易，或通过“资金监管”将购房款存入第三方账户，待过户完成后支付给卖方，降低资金风险。

Q2：店面购买后，如何办理营业执照？需要哪些材料？
A：办理营业执照需根据经营内容向当地市场监督管理局（或行政审批局）提交材料，一般包括：①《公司登记（备案）申请书》或《个体工商户登记申请书》；②经营者身份证件（企业需提供营业执照副本）；③不动产权证明（或房屋租赁合同）；④名称预先核准通知书（若已预先核准名称）；⑤涉及前置审批的行业（如餐饮、食品销售）需提供许可证（如《食品经营许可证》）；⑥消防验收合格证明（部分行业要求），流程通常为：名称核准→提交材料→审核→领取营业执照（3-5个工作日），若经营需许可的项目（如烟草、酒类），还需额外办理相应许可证。